3 problemas legales comunes en inmuebles
A la hora de hacer algún trámite con tu inmueble, asegúrate de que todos los papeles están en orden. En muchas ocasiones olvidamos revisar los documentos que nos avalan como propietarios de un inmueble, recuerda que esos documentos deben de contar con un respaldo oficial.
- ¿Extraviaste las escrituras de tu propiedad?
Verifica si cuentas con una copia simple de la escritura o con algún recibo que acredite su existencia o indique el número de escritura, fecha y notaría ante la cual se otorgó. Si los tienes puedes acudir a dos instancias:
- A la notaría que emitió dicha escritura pública.
- Al Archivo General de Notaría para solicitar una copia certificada, previo pago de derechos.
Si no cuentas con la copia o con el folio para rastrearla, necesitas acudir al Registro Público de la Propiedad. Lleva datos de identificación del inmueble tales como el recibo del agua o el predial y solicita un antecedente registral de ese bien inmueble.
En el documento aparecerá el último dueño y su título de propiedad, por ende, el número de escritura pública, su fecha y el notario que la registró. Con ese dato ya puedes solicitar una copia certificada. Todas las ciudades del país cuentan con un organismo autónomo que lleva el registro de bienes inmuebles.
- ¿Habitas en una casa que heredaste sin adjudicar?
La adjudicación de la herencia es el último paso en un juicio sucesorio. Adjudicar una herencia es transmitir la propiedad de la persona fallecida o “de cujus” a los herederos, así se acredita ante la sociedad y las autoridades quién es el propietario.
Si esto no se realiza, el difunto seguirá apareciendo como el propietario del inmueble. Cuando no existe testamento, hay que tramitar una sucesión intestamentaria. Para ello se debe verificar si hubo hijos, dentro o fuera del matrimonio (no afecta esa condición siempre y cuando estén reconocidos) y esposa y bajo qué régimen se casaron: separación de bienes o sociedad conyugal. Al tener esta información sabrás qué porcentaje le corresponde a cada uno de los herederos.
En la sucesión, es el juez o el notario -según lo dispuesto por el Código Civil- quien determina a los herederos. El primer paso es hacer un inventario de bienes, la valuación de estos y un proyecto de partición que tiene que ser aprobado por el juez o notario en su caso. Después, se convoca una junta de herederos para nombrar al albacea que representará a la sucesión y se encargará de tramitar todo el juicio.
Una vez aprobado el proyecto, se adjudica la herencia. Cabe señalar que ni el cónyuge ni los hijos tiene prioridad, es cuestión de porcentajes.
- ¿La propiedad no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad?
En este caso, se tiene que llevar a cabo un proceso de inmatriculación. A menudo, el primer dueño de la propiedad suele omitir el trámite por desinterés, en ese sentido, las autoridades no pueden obligarlo a hacer el registro.
Cuando no existen escrituras, es posible que la propiedad tampoco esté inmatriculada.
Puede ser un terreno sin construcción o una clara división de zonas colindantes, pero eso no significa que la propiedad no esté determinada. Por el contrario, puedes tener un contrato de compraventa de 1960 y no tenerlo registrado. Lo importante de la escritura pública es que en ella se consigna el derecho de propiedad de manera fehaciente.
La escritura pública, al momento de registrar una propiedad, le otorga un carácter de publicidad que te reconoce como propietario frente a todos. Si no se registra la propiedad, el contrato de compraventa tendrá validez únicamente entre comprador y vendedor.
Fuente: Registro Público de la Propiedad.
